3月1日，被称为“史上最严厉楼市调控”的“国五条”细则赶在全国两会开幕前突然发布。这份一共六条的通知，部分条款之严厉超出市场之前的预期，如对二手房交易征收20%的个人所得税、对二套房提高首付及贷款利率，以及统一全国各地的限购标准等。此外，房产税试点扩围预期也进一步增强。

受利空消息影响，今日地产股板块暴跌7.67%，49只股跌停。网易财经综合多家机构针对国五条对后市影响分析，多家均表示看空地产股。安信证券程定华解读地产新政表示要抛弃地产股，而长城证券则独树一帜，称“房产新政出乎意料，构成股市重大利好”。

银河证券：国五条细则调控升级地产股进入中期调整

3月1日傍晚，国务院办公厅下发了关于继续做好房地产市场调控工作的通知，俗称“国五条”细则。在内容上，有不少超预期的方面：限购覆盖城市全部行政区域；房价过快上涨城市需提高二套房首付和利率；需缴纳个人所得税的，应依法严格按转让所得的20%计征。

我们的分析与判断：

（1）“国五条”细则传递出强信号：政府调控决心不变

此次“国五条”细则超市场预期，也向市场传递了一个很强的信号，即政府对房地产的调控决心不变。之前2月20日公布新闻稿时，大家一致的反映是低于预期，购房者和开发商对此都预期不充分。此次，楼市调控细则超预期的内容主要表现在：个人所得税严格按照转让所得的20%计征；严格执行住房限购，限购区域覆盖城市全部行政区域；房价上涨过快的城市，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

（2）政策调控或误伤部分改善需求，主要城市楼市成交或降15%

我们认为，新政细则会使得楼市需求会受到抑制，尤其是改善性需求；楼市也会产生结构性差异，即市中心由于税费较高而变得冷清，而郊区楼盘则大多以首套需求为主而相对活跃。对二手房而言，在地方的细则出台之后，由于税费的增加，买卖双方成本都大幅提升，二手房市场可能会有一个冰封期。对于新房而言，尤其是以“北上广深”为代表的一线城市的楼市，由于二套房信贷政策很可能收紧，购房门槛和成本都将上升，估计2013年全年主要城市的楼市成交量可能会下降15%至20%，中期来看（三至六个月），“国五条”细则对楼市需求释放是偏空的。

投资建议：

此次“国五条”细则超预期，预计影响15%的楼市需求；而各地方政府的楼市调控细则也将在未来的一个月内出台，一线城市政策可能会更为严厉，楼市和股市都需要得到反映。因此，我们继续维持谨慎的观点，房地产板块会有所调整。通过NAV合理折价率的测算，我们重点覆盖的公司的股价极限下跌空间平均值约为17%。

对个股而言，我们认为会继续分化。相对较好的还是房价泡沫小、涨幅小、产品定位于刚性需求的公司。比较而言，我们看好万科、保利地产、荣盛发展、南国置业和华夏幸福。

安信证券本周策略：建议抛弃地产股

2月中采PMI数据为50.1，连续第二个月下滑，低于市场预期的50.5。如果将1、2月份数据平均来看，今年1-2月份平均的PMI水平要比去年同期低0.5个百分点，而2012年四季度比2011年四季度要高0.5个百分点，PMI反弹的动量在减弱。但是，我们认为低于预期的PMI主要和春节因素有关。汇丰和中采的PMI数据虽然都经过季节调整，但是春节效应并没有被平滑掉。同样是春节处于2月中旬的2010年和2007年，都能看到非常惊人的PMI环比下滑，尤其体现在新订单、出口订单、生产和就业数据上。相比这两年，2013年的下滑幅度相对缓和。

上周出现了银行拆借利率显著上行，尤其是7天SHIBOR由3.1%反弹至接近4.5%的水平，票据贴现利率也出现了小幅上行的情况，但幅度不大。根据媒体报道，四大行信贷截止至2月25日的新增信贷约2050亿，较之前减少了近500亿。货币信贷政策似乎较1月份出现了调整，这样的趋势需要关注。

从市场环境来看，我们认为市场处于反弹的末期，反弹为投资者调整仓位提供了合适的机会。由于市场本身处于反弹末段，征收房地产转让所得税的政策无论严格与否对股票市场的影响都是负面的。严格征收房地产转让所得税的政策细则尚不清楚，该政策未明确在什么情况下买卖的房屋可以免交所得税，也未明确房屋原值无法确定的情况下，如何征收所得税。原先房屋买卖可以选择按照转让所得的20%或者房屋原值的1%-2%纳税，如果本次政策执行不严格，对于房地产市场的影响并不大。但是，如果征收所得税的执行力度非常严格，将对房地产行业的基本面产生显著的影响。从长期看，严格征收所得税将大幅提高房地产的交易成本，不仅抑制投机性住房需求，也会增加改善住房的成本，从而也抑制了改善性住房需求。在房地产需求下降的情况下，房地产投资也不容乐观，周期性行业的反弹逻辑破灭。

如果地产产业链跌股票短期跌幅较深，建议观望；如果地产产业链股票调整不多，建议退出。题材类股票风险正在积聚，建议投资人规避。

风险提示：IPO重启、两会后银行表外融资清理、出台严厉的房地产调控措施。

德邦证券张海东：国五条长期利空地产股

沪指今日跳空低开，放量大跌，盘中跌逾3%，德邦证券高级策略分析师张海东对网易财经表示，国五条长期利空地产股，短期应回避。

张海东指出，“国五条”细则赶在全国两会开幕前突然发布，对二手房交易征收20%的个人所得税等条款重挫地产股，导致大盘快速回调。尽管调查显示，43%的股民认为国五条短期利空地产股，长期利好。张海东依然认为，国五条对地产股是长期利空，他认为应该回避地产股。

张海东表示，近期大盘是调整行情，但调整还没到位。从大的方向来看，市场依然向好，只是需要耐心等待调整结束。他认为今年沪指将在2000点-2600点之间波动。

长城证券：房产新政是意外之喜重大利好

投资建议：房产新政出乎意料，构成股市重大利好。该政策直接利好新屋销售，促进新开工；也是对投资投机需求的重磅出击，利于房价的中长期稳定；最重要的，或是新型城镇化的一部分也未可知：政府是否有意鼓励购房者向郊区转移，以促成新的城市中心。地产，国之根本，我们看好金融地产汽车家电及中游的建材机械，看淡医药、环保和传媒。

要点：国务院出台二手房转让所得缴税20%新政无疑是影响本周市场的最重磅消息。预计该政策的执行仍需等待各地方政府的地产调控细则出台。就政策本身而言，出乎市场预料之外。此前市场更多把“提高二套房首付比例、房产税扩围”理解为调控的内容，结果除了提高二套房首付比例，转让个人住房所得要上缴20%所得税，其力度之大，远在预期之外。我们认为这构成股市的重大利好。该政策直接利好一手房市场、利空二手房市场。二手房交易成本的增加，势必打击二手房的需求，反过来增加对一手房的需求，有利于三四线城市的库存消化，原本供需关系偏紧的一二线城市可能更为紧张，对地产商构成利好。

房价方面，由于一手房有涨价压力，二手房有微调压力，就会出现新房和旧房间的价差存在。如果是一个市场化的过程，新旧房价就会再度达成均衡，以弥补二手房税的增加。但我们尚不能判定这一定会出现，这取决于政府对一手房价的调控态度，如果政府有意引导购房者往更偏远的城区迁居呢！

对于购房者而言，成本可能会增加，或者牺牲交通、生活上的便利。若有意为之，新的城市板块、新的社区刚好缓解城市越来越拥挤、市中心住房供给紧张的局面。伴随着人口迁移，城市功能中心则会得到扩展，难保不是我们所期盼中的新型城镇化的一部分。

此次中央政策，一是短期之内利好新房销售从而促进新开工，二是中期之内树立起对地产投资投机的规范从而稳定房价，三是可能构成新型城镇化的一部份。虽说十年调控两茫茫，但是这一次，政府的确是在调控了。过去十年，表面上是为打压地产投资过热，实则明修栈道、暗度陈仓。这一次是为了稳定大局，从需求端把不健康细胞割掉。

房产税的“实质性”开征，我们认为可能性很低。作为调控方式的一种，其药力过猛，影响房价稳定，虽然这也代表了一部分人的心声。地产行业的泡沫早已形成，能够在不戳破泡沫的前提下实现经济稳定过渡，可能是新一届政府的取向。

地产，国之根本。我们看好地产股的表现，看好建材、机械等地产上游需求，新型城镇化下汽车、家电需求的增长也会不错。由于看好经济表现，金融股作为本轮市场行情的中坚，我们没有理由不对其重配。回首2月份风云变幻，三大明星板块：医药、环保、传媒星光熠熠，正所谓“人无千日好、花无百日红”，启动三大明星的催化剂因素已经淡去。强烈建议投资者转换风格，重配周期和大盘。

兴业全球：地产股投资仍需观望

受房地产调控新政影响，3月4日，房地产板块全线重挫。兴业全球基金认为，新一轮地产调控已经拉开序幕，新国五条细则力度超出预期，部分地方后续细则可能偏严，其对投资增速的实际影响还需要持续跟踪。

兴业全球基金认为，本轮房地产调控政策从力度上看确实超出市场预期，政策实施后将从几个方面压制房地产需求。其一，限购范围将会有所扩大，包括限购政策必须包含城市所有范围，以及近期房价上涨过快城市也会出台相关限购政策；其二，二套房首付比例和利率水平的上调将纳入政策考虑范围，增加了房产交易成本，影响多套房的购买需求；其三，关于二手房交易征收20%差额所得税，目前仍无实施细则，但若实施，此举势必增加二手房交易成本。

房产新政公布后，短期内会出现交易密集成交的现象，但随后交易双方预计会进入一段时间的政策观望状态，加之需求得到较大压制，成交量预计会有所下降。

房产新政压抑了二手房交易的市场需求，但对于新房交易亦并非好事。一方面，由于二手房交易成本上升，所以部分卖二手房买新房的改善型需求受到压制；另一方面，二手房交易成本上升，不一定回直接推升新房价格，很可能以二手房价格下跌从而放大一手房、二手房价差实现，且该调整为一次性调整，一、二手房价格会在一定价差情况下保持走势稳定。

对于地产股而言，一方面去年反弹至今，不少地产股已累计了较为客观的超额收益，调整压力较大；另一方面，从净资产角度看，估值吸引力也有所下降。另外，也不排除市场对2010年房产调控政策之下地产股下跌局面的反馈。

从中长期投资角度看，至少要等到具体政策细则出台以及房地产交易量在萎缩后明显企稳时，地产股才会重新赢得投资者信任。

博时基金：国五条带来调整压力全年仍可乐观

截至上周五收盘，沪指报2359.51点，深成指报9650.14点，全周先抑后扬。我们认为上周之所以出现调整是受三个预期的影响。第一是地产调控升级的预期，第二是央行市场公开操作后投资人对货币政策转向的预期，第三就是美国量化宽松政策退出的预期。

仅就中国而言，从去年四季度开始，经济周期底部向上的趋势比较明显，基建和房地产的火热造就了中国经济的复苏，而其它行业回暖迹象并不明显。年初市场普遍预期开发商经过去年市场回暖和库存的快速销售，房地产这一中国经济增长的重要产业链将再次迎来爆发，但超出很多人预期的国五条出台迅速带来观望情绪，中国经济复苏的势头可能减弱。

和历史上相比，例如08年危机后09年的强劲复苏，当前的复苏较弱，中游上游都没有好转。整体而言，相对过去两年，经济复苏趋势仍可确认，流动性整体回升改善，但周期被缩短，操作空间在变小。目前A股的风险偏好水平上升，一季度前两个月的主题投资十分火热，若不能继续兑现货币政策宽松和企业盈利的预期，恐投资人要承担较大风险。下一阶段，重点关注一季报中盈利比较确认的板块，如医药和电力。在投资策略上，我们判断不同行业间的分化，同一行业不同企业间的分化，都是巨大的，我们将贯彻自下而上的个股分析，有意识淡化行业轮动和行业选择。

关于房地产市场，国务院出台国五条细则，其中最引人关注的当然是个人出售房产要严格按照转让所得的20％计征个人所得税，但我们也可以发现，房地产调控出现了一个比较明显的变化。当前全国房地产市场的大背景是部分城市结构性供应不足，导致房价上涨，同时有不少城市房产供大于求，房价处于下跌趋势。以往中央调控的意愿是将房价无下限地打压，而国五条的措辞和相关举措更为系统，稳定和控制并举，需求和供应兼顾，其目的不再是一味地打压，而是期望让房地产市场回归健康增长的态势中去。

再看海外市场，由于无法达成妥协，3月1日美国正式启动大幅削减政府开支的自动减赤机制，2013财年政府开支削减额度高达850亿美元，其中一半会砍在国防开支上，另一半则砍在包括医疗、教育在内的国内项目上。我们认为，虽然减支计划听起来吓人，可能在短期内对美国经济造成一定负面影响，但不是分析美国经济特别关键的问题。从趋势上而言，08年危机中美国病了，此后美国经济是一步一步坚定的复苏，内生机制良好，政府没钱而企业很有钱。美国企业只是因为对未来的不确定因此没有资本开支，一旦美国经济复苏得到确认，再加上房地产市场的复苏，企业将增加资本开支，进一步促进美国经济向好。与此同时，美元将开始升值，全球流动性由此前的流出美国逐步出现逆转，资金流向对中国资本市场会有较大影响。

上投摩根：地产调控超预期经济弱复苏趋势未变

上周五公布的地产调控政策中，市场的焦点在于二手房差额部分严格按照20%征收个人所得税。因为之前卖房的个人所得税缴纳，是可选的；普通商品房，按差额的20%或总额的1%征收，满五唯一免征；非普通住房，按差额的20%或总额的2%征收，满五唯一免征。新政之前，二手房卖方基本是按1%或2%缴纳。无论是推出时点还是力度均超出市场预期，短期地产板块将承受下行压力，并对大盘形成短期负面影响。

短期对房地产调控是市场已经担心或者预期过的，但具体公布的政策力度较大，对市场造成冲击，进一步强化短期调整的趋势。但市场经历过10、11年的调控，应该说市场和实体经济对这轮冲击应该已有相应承受力，因此市场的下行压力和前期也不可同日而语。

上投摩根年初预测今年市场是弱复苏态势，现在这趋势并未改变。上投摩根认为，随着市场对政策冲击消化之后，市场仍具备震荡上行的动力。短期周期股受冲击较大，稳定成长的消费类和新兴产业相对收益更加确立。