棚户区改造再次被提上日程。

7月12日，国务院办公厅下发《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(下称《意见》)，今后5年将再改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户，其中2013年改造304万户，占2013年630万套城镇保障房开工任务的48%。

住建部相关负责人表示，棚户区改造除了能够改善困难群众的住房条件，亦能拉动投资和消费需求，带动相关产业发展，接续形成新的经济增长点。不过，今后要改造的棚户区，大多数位置偏远，商业开发价值低，资金缺口巨大。

助力“稳增长”

改棚户，可以“稳增长”。

6月26日，李克强主持召开的国务院常务会议指出，要积极采取既稳增长、又调结构的措施，加快棚户区改造，促进经济发展和民生改善。

此前，住建部透露，棚户区改造的安置房，户均面积在45平方米以上。银河证券一位研究员据此测算，若按照每户50平方米、2000元/平方米的建安成本计算，未来5年，完成1000万户的改造需直接投资1万亿元，年均拉动投资达到2000亿；若考虑对后续家电、装饰等需求，将会带动更多的消费需求。

中金公司研究人士亦分析，1000万套棚户区改造意味着约80%的城市贫困家庭被兜底；年均200~300万套棚户区改造，将拉动投资额2000~3000亿，贡献投资增速约3%。“这有利于部分抵消楼市调控对投资的负面效应，起到保投资、拉消费、稳经济的作用。”银河证券研究员称。

然而，接受本报采访的多位人士却表示，棚户区改造虽是“稳增长”的重要支点，但它是一个相对漫长的过程，很难对经济发展起到立竿见影的效果。比如，2013年304万套的改造目标，根据光大证券(行情股吧买卖点)测算，它仅占今年房地产新开工面积的8%左右，对经济发展的影响相对有限。

北京中原地产市场研究部总监张大伟对本报记者表示，棚户区改造，“政策归政策，关键是要执行”。304万套不是小数目，有许多利益需要协调，要完全实现是有难度的。

中国房地产研究会原副会长顾云昌亦称，棚户区改造确实能带动一部分投资，帮助政府实现“稳增长”的目标，“但不能指望靠它来主导经济发展”。

2007年，国务院明确提出加快棚户区改造。据人民日报报道，2008-2012年，全国棚户区改造累计开工1260万户，基本建成750万套。截至2012年末，通过实施棚户区改造累计解决了1000万户家庭住房困难问题。今后5年还将改造各类棚户区1000万户，这既是重大的民生问题，客观上也可起到稳增长的作用，但关键是，要解决资金来源。

资金缺口大

前述《意见》指出，要多渠道筹措资金，要采取增加财政补助、加大银行(行情专区)信贷支持、吸引民间资本参与、扩大债券融资、企业和群众自筹等办法筹集资金。

光大证券研报指出，本次对棚户区改造的支持措施，与2011年常务会议相似，但在发行债券、税收优惠等方面，政策支持力度更强一些。会议特别提出“符合规定的企业可发行专项用于棚户区改造项目的企业债券或中期票据”，估计将利于未来城投债发行。

但在实际操作中，资金来源在中西部和东部发达地区会有显著差异。上海易居地产研究院副院长杨红旭告诉本报记者，对城区，尤其是市中心棚户区的改造会得到各方积极响应，“因为地段好，开发价值高，收益能得到较好保证，银行愿意贷款，开发商也比较愿意介入”。

顾云昌亦称，城市棚户区改造会得到资金青睐，因为地方政府、银行、房企的投资可以通过这些项目回笼。“主要是在容积率上做文章，一般是还一建二，多出来的会投入到市场，有商业价值在里面。”

而对占棚改大多数的林区、矿区和中西部地区的棚户区改造来说，由于地方政府财政吃紧，开发价值也不大，采用《意见》中所提到的融资路径多存在困难。这些地区将占未来棚户改造范围的大多数。

南京大学商学院教授宋颂兴认为，林区、矿区棚户区改造比城区更为困难，由于商业价值很低，利润太少，市场化的运作很难，主要还是要靠财政投入。“林矿区的改造项目会比较依赖中央拨款和地方资金配套，而地方政府近两年一直处于缺钱的状态。”杨红旭称。

如何吸引民间资金进入棚户区改造将成为重点。中金公司建议，开发商可以介入一级开发市场，以棚户区改造方式逐步参与土地收储，而政府职能转变为规划审批，原有模式下的土地净收益将逐步以土地成交手续费+物业持有税等形式来兑现，当地资源丰富的本地企业、实力强的全国龙头将显著受益。